Svaz českých a moravských bytových družstev

V reakci na výše uvedený článek konstatujeme následující: 

 Není nutné připomínat, že do své závěrečné fáze vstoupil legislativní proces týkající se rekodifikace soukromého práva. Předmětné zákony byly již projednány v Poslanecké sněmovně dne 8. 6. 2011 v prvním čtení a byly postoupeny k projednání Ústavněprávnímu výboru PS. Nový občanský zákoník a nový zákon o obchodních společnostech a družstvech se budou samozřejmě bezprostředně týkat nejen družstev jako právnických osob, ale i jejich jednotlivých členů jako osob fyzických.Nová právní úprava se bude vztahovat jak na družstva obecně, zejména úprava družstev v zákoně o obchodních společnostech a družstvech (hlava VI.), tak i na jejich jednotlivé segmenty, např. družstva bytová a to v cit. zákoně (30 paragrafů upravujících speciálně bytová družstva), i v příslušných ustanoveních občanského zákoníku (zejména v části o nájmu bytu a bytovém spoluvlastnictví).Můžeme ubezpečit všechny členy bytových družstev, že zejména těmto základním předpisům věnuje Svaz českých a moravských bytových družstev (SČMBD) odpovídající pozornost a využívá všech příležitostí, a to jak formálních, zejména uplatňováním připomínek k jednotlivým návrhům prostřednictvím Družstevní asociace ČR jako připomínkového místa podle legislativních pravidel vlády a také prostřednictvím 2 představitelů družstevnictví – členů komise pro soukromé právo Legislativní rady vlády, tak neformálních, tj. zejména osobní spoluprací s tvůrci a předkladateli rekodifikace soukromého práva. Pokud jde o návrh zákona o obchodních společnostech a družstvech, trvá tato spolupráce již několik let, kdy od samého začátku prací na tomto zákoně nahrazujícím svým způsobem obchodní zákoník  jsme diskutovali a objasňovali základní pojmy právní úpravy družstva jako např. otevřenost členství v bytovém družstvu, definice družstevního bytu, problematika dědění družstevního podílu více dědici, kteří nejsou manžely, existence společného členství manželů, vypořádací podíl, nedělitelný fond, opodstatněnost shromáždění delegátů jako nejvyššího orgánu družstva a to zejména z hlediska specifik těchto pojmů a odlišení od obdobných pojmů v právní úpravě obchodních společností. Při argumentacích bylo z naší strany využíváno i zahraničních úprav družstevnictví, zejména německé a španělské.  Lze konstatovat, že po všech jednáních došlo k určité shodě názorů i s přijatelnými kompromisy a předmětný návrh byl z naší strany kvalifikován jako bez zásadních rozporů.K tomu je však třeba dodat, že na závěrečném jednání rozšířené Legislativní rady vlády konaném ve dnech 28. – 30.4.2011 v Kroměříži byly akceptovány dva pozměňující návrhy týkající se možnosti zastavit družstevní podíl a obecné umožnění spoluvlastnictví družstevního podílu. S těmito dodatečnými návrhy vyslovilo družstevnictví zásadní nesouhlas, přičemž tento návrh nelze považovat za konečný a bude z naší iniciativy dále diskutován na jednání Ústavněprávního výboru. Předpokládáme, že i v tomto případě najdeme přijatelné řešení. Pokud jde o problematiku bytového spoluvlastnictví, SČMBD velmi úzce spolupracoval s představiteli ministerstva pro místní rozvoj (MMR), jež původně jako předkladatel zpracovávalo nový zákon o vlastnictví bytů, který však nakonec (v roce 2009) nebyl do vlády předložen. Po rozhodnutí o tom, že předmětná problematika nebude upravena samostatným zákonem, ale bude součástí nového občanského zákoníku, čímž se předkladatelem stalo ministerstvo spravedlnosti, se naše představy a připomínky mohly uplatňovat až v rámci závěrečného připomínkového řízení, kdy proti této změně věcného záměru vyslovilo SČMBD spolu s dalšími bytovými sdruženími zásadní nesouhlas. Zároveň jsme doporučili vrátit se k původní koncepci, která vycházela z toho, že součástí nového občanského zákoníku bude „pouze“ vymezení základní úpravy bytového spoluvlastnictví a ostatní právní vztahy související s předmětnou problematikou zůstanou upraveny v samostatném zákoně, popř. v prováděcím předpise, zejména by se to mělo týkat práv a povinností jednotlivých spoluvlastníků a hlavně úpravy vzniku, fungování a právních poměrů společenství vlastníků jednotek jako specifické právnické osoby, která zajišťuje správu domu a pozemku, a navázat tak na obvyklou právní úpravu jiných právnických osob, které jsou upraveny v samostatných zákonech, např. v návrhu zákona o obchodních společnostech a družstvech a celé řadě dalších samostatných úprav právnických osob.  V rámci jednání na Ústavněprávním výboru znovu uplatníme ty připomínky, kterým nebylo vyhověno, popř. oslovíme poslance a senátory, pokud by se s našimi připomínkami ztotožnili, aby je uplatnili jako pozměňující návrhy v rámci II. čtení návrhů zákonů. Upřesnění či doplnění budou podle našeho názoru vyžadovat zejména ustanovení týkající se vymezení obsahu pojmu „jednotka“, použitých variant (§ 1153), užívání pojmu „dluhy související se správou domu a pozemku“ a obsah pojmu „zakladatel a správce, rozhodování mimo zasedání společenství, kvórum pro svolávání shromáždění vlastníků“ a některých dalších ustanovení, která se osvědčila a nebyla převzata do nové úpravy (např. možnost prodeje jednotky zasahuje-li vlastník jednotky do práv ostatních vlastníků).Vzhledem k tomu, že v novém občanském zákoníku se navrhuje zrušení stávajícího zákona o vlastnictví bytů, přičemž ne všechny instituty byly převzaty do nové úpravy, upozornili jsme ministra spravedlnosti, že je třeba tuto situaci řešit. Nabízí se buď ponechat v platnosti předmětná ustanovení zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů ve znění pozdějších předpisů (např. § 23 – 28, § 33a, § 9 odst. 4) nebo je promítnout do přechodných ustanovení obč. zákoníku či do samostatného doprovodného zákona, přičemž by však neměly být měněny dosavadní podmínky jak pro oprávněné členy, tak pro povinná bytová družstva, a neměla by být měněna stávající promlčecí lhůta stanovená do r. 2020. Jedná se o problematiku tzv. povinných bezplatných převodů jednotek z vlastnictví dřívějších stavebních bytových družstev a lidových bytových družstev či jejich právních nástupců, včetně vztahů ke státnímu rozpočtu a vztahu k poskytnutému zvýhodněnému úvěru podle předpisů o družstevní bytové výstavbě (naposledy vyhláška č. 136/1985 Sb., ve znění pozdějších předpisů) a včetně dosavadní speciální úpravy zániku členství a vypořádacího podílu v souvislosti s povinnými převody družstevních jednotek, dále věcných břemen týkajících se tzv. nástaveb a vestaveb na cizích nemovitostech včetně vztahu k § 28d zákona o transformaci družstev, převodů skupinových rodinných domů z vlastnictví dřívějších stavebních bytových družstev, věcných břemen týkajících se zastavěných pozemků ve vlastnictví jiné osoby než vlastníků jednotek, tzv. odloženého vzniku SVJ jako právnické osoby v případě, kdy původním vlastníkem budovy bylo dřívější stavební bytové družstvo či lidové bytové družstvo.  Pokud jde o doprovodný (změnový) zákon v souvislosti s ustanoveními nového občanského zákoníku, je potřebné, mimo jiné, zabývat se zejména těmito stávajícími zákony:

• ustanovení § 879c, § 879d, § 879e občanského zákoníku (týkající se  změny vlastnictví pozemků dříve v trvalém užívání),
• bezplatné převody pozemků bytovým družstvům a vlastníkům jednotek podle stávajících ustanovení zákona č. 219/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů (zákon o majetku republiky), ve spojení s § 21 odst.7 o vlastnictví bytů,
• právo na (povinný) převod družstevní jednotky do vlastnictví oprávněného člena ve vztahu k zákonu č. 182/2006 Sb..o úpadku a způsobu jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů  (dosud vztah k insolvenčnímu zákonu podle § 30a  zákona o vlastnictví bytů),
• převod družstevního bytu a vztah k daňovým zákonům (zákon o dani z příjmů, zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí),
• vztah právní úpravy „Bytového spoluvlastnictví“ k zákonu č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon),  ve znění pozdějších předpisů, především v souvislostech s ustanovením o účastnících stavebního řízení a o stavebníkovi (pokud jde o společenství vlastníků jednotek),
• nové pojetí jednotky v ustanoveních o „Bytovém spoluvlastnictví“ a zápisy v katastru nemovitostí,
• nové pojetí založení a vzniku společenství vlastníků jednotek a zápisy v příslušném veřejném rejstříku.

V neposlední řadě se svaz podílel na návrhu věcného záměru zákona, jímž se upravují některé otázky související s poskytováním služeb spojených s bydlením, který předložilo vládě MMR.

JUDr. Jiří Zatočil

ředitel legislativně-právního oddělení 

Pozn.:   V reakci na článek byl na stránkách Práva otištěn rozhovor s JUDr. Jiřím Zatočilem - viz. násl. odkaz: Zatocil_Pravo_13.8.2011.pdf (1,05 MB)