Svaz českých a moravských bytových družstev

V loňském roce byla v třetím čísle časopisu Obec a finance publikována Analýza podpůrných finančních opatření v oblasti státní bytové politiky v České republice v roce 2007. Analýza byla zpracována společností ÚRS PRAHA, a. s. a následně projednána s odbornou veřejností. Skutečnost, že v roce 2007 existovalo více jak 30 přímých či nepřímých podpor, byla označena za problém a dosavadní řešení této oblasti za nesystémová.

Analýza se zabývala jednotlivými podporami (přímými,nepřímými i kombinovanými) a obsahovala případná doporučení na změny, včetně vyhodnocení efektivity vynaložených finančních prostředků a přínosu pro oblast stavebnictví.

Předpokládala, že v roce 2008 dojde k výraznému snížení finančních prostředků státního rozpočtu na podporu bydlení. Zásadním doporučením pro reformu této oblasti bylo omezit přímé nevratné finanční dotace ve prospěch dotací nepřímých a návratných. Analýza hovořila také o nutnosti zvýšit efektivitu vynaložených finančních prostředků, které by měly mít především stimulační charakter.

Úvěry obcím Bez potřeby změny byly označeny především příspěvek na bydlení, majetková újma a úvěry obcím na opravy a modernizace. Tyto úvěry byly jediným nástrojem vytvořeným ze zdrojů státního rozpočtu, který lze využít i pro opravy a rekonstrukce nepanelového bytového fondu. V letošním roce se s nimi, přes jejich zpětnou návratnost poskytovateli po uplynutí 10 let a výnos ve výši 3 % p. a., nesetkáme. Pozitivní je, že od loňského roku se v rozpočtu Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB)objevují vratky obdobných desetiletých bezúročných půjček, které do konce roku 2000 poskytovalo MMR. V letech 1998 - 2000 bylo takto ministerstvem zapůjčeno obcím 900 mil. Kč. Nelze však předpokládat, že příjmem SFRB se stanou veškeré tyto finanční prostředky. Některé obce, především velká města, se ze smluvních podmínek, stanovených tehdejším Programem formou předčasné vratky do státního rozpočtu, raději vyvázaly.

Hypoteční úvěry V případě hypotečních úvěrů, kde u nových smluv není poskytována ze strany státu žádná podpora ke splátkám úroků, s výjimkou možnosti jejich odečtu od daňového základu, byly doporučeny dvě možné změny. Zvážení znovuzavedení státní finanční podpory, které by však znamenalo zvýšení nároků na státní rozpočet. Dále zavedení obdobné státní podpory u nízkoenergetických staveb pro bydlení, příp. založení "garanční agentury", která by zpřístupnila hypoteční úvěry výrazně širší veřejnosti. Založení "garanční agentury" bylo odmítnuto (s ohledem na situaci na světových realitních trzích lze říci, že správně) a zbývající kroky nelze realizovat s vědomím nutnosti plnění úsporných opatření.

Na podporu úroků u starších hypotečních úvěrů vydá státní rozpočet až 63,5 mil. Kč a na platby hypotečním ústavům za zprostředkované služby až 30 mil. Kč. To hovoří proti původně proklamované efektivitě takto poskytované formy podpory.

Stavební spoření Státní rozpočet pro rok 2008 počítá s částkou 15 mld. Kč na tuto formu podpory bydlení. Poměr úvěrů k naspořeným částkám neustále stoupá, přesto platí, že se stále jedná především o spořící nástroj, jehož efektivita je vzhledem ke skutečným možnostem maximálně poloviční. Možné zpřísnění je neustále diskutováno, avšak vzhledem k nemožnosti retroaktivity zůstává pouze u mediálních vyjádření. Obavy jsou především z překotného uzavírání nových smluv za starých podmínek, tak jako tomu bylo v roce 2002. Snazší cestou by bylo zrušení možnosti odečtu splacených úroků z čerpaných úvěrů. Skupina klientů, kteří této možnosti využívají, však zase naplňuje smysl stavebního spoření.

Program PANEL je hodnocen jako nosný program v oblasti rekonstrukce bytového fondu. Vedle technických změn se navrhovalo zapojit do poskytování podporovaných úvěrů i jiné subjekty, nežli pouze banky a stavební spořitelny. Zvýšení konkurence by přineslo zpřístupnění širšímu spektru uživatelů. Předpokládána byla nutnost navýšení finančních prostředků pro rok 2007 (z původních 1,5 mld. Kč nakonec SFRB přerozdělil více jak 4,5 mld. Kč). Zdůrazňován byl výrazný synergický efekt programu, který v konečném důsledku vrací státnímu rozpočtu více finančních prostředků, než bylo vynaloženo. Program však byl v říjnu 2007 z důvodu nedostatku finančních prostředků zastaven a pro rok 2008 zatím disponuje poskytovatel pouze 1,5 mld. Kč, tedy částkou, která bude rychle vyčerpána.

Zatímco SFRB přišel pro rok 2008 o většinu realizovaných nástrojů, MMR vyhlašuje řadu podpůrných opatření, přestože objem disponibilních finančních prostředků pro rok 2008 klesl na částku pouhých 327,4 mil. Kč. V případě, že nařízení vlády nakonec nebude pro rok 2008 novelizováno, lze předpokládat, že bez navýšení schválené částky bude program opětovně zastaven během druhého čtvrtletí. Podporované byty Zachována zůstala podpora výstavby podporovaných bytů, portfolio možností však opustily tzv. byty na půl cesty, zůstaly tzv. byty vstupní a objevila se kategorie tzv. bytů pečovatelských. V roce 2007 bylo rozhodnuto o financování celkem 197 podporovaných bytů (z toho 173 tzv. chráněných) a celková výše poskytnuté dotace činila 73,2 mil. Kč.

Pro rok 2008 má poskytovatel k dispozici 115,5 mil. Kč. Dotace na 1 b.j.může v případě pečovatelských bytů dosáhnout částky od 600 do 850 tis. Kč s tím, že rozhodující je zařazení obce do příslušné kategorie dle socioekonomických charakteristik a dosažení nízkoenergetického standardu. Totéž platí u vstupních bytů, kde se však dotace může pohybovat v rozmezí od 250 do 850 tis. Kč. Technická infrastruktura Podpora výstavby technické infrastruktury v roce 2008 sice klesá na 50 tis. Kč na b. j., platí však, že i tak je dosaženo stimulačního efektu a návratnost do státního rozpočtu splněna během krátkého období. Poskytovatel disponuje pro rok 2008 částkou 51,9 mil. Kč, což umožní podpořit výstavbu více jak 1 000 b. j. V roce 2007 vyjádřilo Sdružení přesvědčení, že podmínky dotačního titulu jsou velmi přísné a apelovalo za zvýšení finančního objemu pro tuto formu podpory.

Regenerace sídlišť Podmínky pro regeneraci panelových sídlišť určuje nařízení vlády č. 494/2000Sb. a až na drobné excesy při vyhodnocování žádostí běží Program bez problémů. V roce 2007 mělo MMR k dispozici původně 100 mil. Kč, nakonec však přerozdělilo 326,6 mil. Kč a podpořilo 73 akcí po celé ČR. Jedná se o rekordní počet akcí a objem finančních prostředků přerozdělených v průběhu existence programu. Jedná se o efektivně vynaložené prostředky. Limit 6 mil. Kč na jednu akci však bohužel nevede ke komplexním úpravám a nedochází vždy k naplnění původního cíle regenerace. Olověné rozvody vody a podpora jejich oprav je posledním nástrojem MMR. V roce 2007 bylo k dispozici 20 mil. Kč, přerozděleno 13,3 mil. Kč a "olova"se zbavilo 712 domácností. Sdružení hodnotilo program jako neefektivní a nahraditelný rozšířením Programu Panel, vzhledem k dohodě v rámci EU se však tohoto opatření nelze prozatím zbavit.

Výstavba nájemních bytů nebude v roce 2008 podporována. Ve státním rozpočtu nebyly pro tento nástroj nalezeny finanční prostředky. Navíc se jedná o nástroj ne příliš efektivní, který by mohl být nahrazen nástrojem na bázi nepřímých a vratných dotací. Nakonec k tomuto účelu byl původně SFRB vytvořen. Ani opravy panelového fondu nebudou ze zdrojů SFRB v roce 2008 také podporovány. Důvody jsou shodné jako u výstavby nájemních bytů. V případě, že Program Panel se v budoucnu vrátí do standardu roku 2007, pak lze na toto podpůrné opatření zapomenout. Dvou a půl procentní úrokové zvýhodnění sice nedosahuje 40 % nevratné dotace, ale i tak je dostačující.

Půjčky na bydlení Potěšitelné je, že v rámci aktivit SFRB se letos (a doufejme, že i do budoucna) nepočítá s podporou výstavby družstevních bytů podle zákona č. 378/2005Sb. a souvisejících právních předpisů. Sdružení původně navrhovalo jeho úplné zrušení nebo výraznou korekci.

Naprosto neefektivní půjčky na modernizaci bytu (nařízení vlády č. 96/2006Sb.), navíc suplující stavební spoření, nejsou také poskytovány a obdobný osud postihl dvěstětisícové půjčky podle nařízení vlády č. 97/2002Sb.. Zůstává tak pouze půjčka na pořízení bydlení podle nařízení vlády č. 616/2006Sb. ve výši 300 tis. Kč na 1 b. j. Vzhledem k návratnosti a provázanosti s jinými nástroji není zapotřebí uvažovat o zastavení jejího poskytování (snad jen úročení 2 % je zbytečně nízké).

Integrovaný operační program Problematice bydlení v IOP se věnuje Prioritní osa 5, resp. oblast intervence 5. 2. Zlepšení prostředí v problémových sídlištích. Vloni se uvažovalo o bytových domech ve vlastnictví obce, navíc pouze panelových. Nyní je oblast intervence otevřena všem vlastníkům bytového fondu, dokonce i nebytových prostor, ve všech typech domů.

Nosnou úlohu však ponese město, které musí vymezit problémové zóny na základě výběru z deseti stanovených kriterií a musí následně vypracovat pro tuto zónu Integrovaný plán rozvoje města (IPRM). Objem investic zde bude nejméně 2 mil.€ a poměr uznatelných nákladů musí převažovat ve prospěch revitalizace objektů pro bydlení.

Nabízí se logicky celá řada otázek (charakter vymezovaných zón, naplnění hodnotících kriterií, zapojení vlastníků bytového fondu, formy finanční kontroly a odpovědnosti). Zásadní však bude způsob zapojení soukromých vlastníků bytového fondu, když křížové financování není povoleno a dofinancování nad výši podpory bude nutno zajistit klasickým úvěrem. Prioritou tak pro města a obce nad 20 tisíc obyvatel bude zapojení veřejnosti do přípravy projektu a v případě využití Fondů rozvoje města jejich účetní očištění od půjček z MMR, resp. od úvěrů SFRB.

Hlubší polemika nad využitím výše zmiňovaných zdrojů IOP je v tuto chvíli téměř bezpředmětná. Přesto však mohou zahájit municipality vedle vymezování problémových zón předběžnou osvětovou činnost.

Nová výstavba V loňské analýze byla věnována pozornost také negativním jevům v oblasti nové bytové výstavby. Vedle jejího pozastavení v okrajových územích je patrný obrovský nárůst druhého bydlení v posledních pěti letech. Lze odhadovat, že se jednalo cca o 5 % nových bytů v roce 2006. V průběhu loňského roku nabraly výrazně na intenzitě stížnosti představitelů obcí, poukazující na zvyšující se finanční zátěž, související s realizací nové bytové výstavby a výdaji na služby obyvatelstvu v obci trvale nehlášenému a daň z nemovitosti neplatícímu. Úvahu MF ČR o zrušení osvobození od platby daně z nemovitosti lze, i přes její nízký objem, přivítat.

Závěrem Přes výrazný pokles finančních prostředků ze státního rozpočtu na podporu různých forem bydlení není situace katastrofální. Řada zrušených podpor byla skutečně velmi nesystémová a netržní. Připravovaný zákon o sociálním bydlení by mohl do této oblasti přinést určitý systém.

Příkladem cesty, jak lze řešit bydlení potenciálně problémových skupin obyvatelstva (seniorů), je šest pilotních projektů společnosti L. a S. Tábor v hodnotě více jak 2 mld. Kč. Projekt zajistí dostatek nájemních bytů přístupných pro nižší a střední vrstvu seniorů, jejichž příjmová hladina se pohybuje mezi 9 až 10 tisíci korun. Platby související s bydlením a platby za sociální a zdravotní služby by v součtu neměly přesáhnout 5 až 7 tisíc korun měsíčně. Částka vybraná za nájemné by měla umožnit investorům splácet bezproblémově dlouhodobý hypoteční úvěr.

Dle získaných informací vzniklo v ČR takových bytů v posledních letech více jak 1500. Sociální a zdravotní služby jsou pak následně nadstandardním komerčním zbožím.

Jestliže důchod mezi 9 a 10 tisíci korunami pobírá více jak 25 procent důchodců, začíná se rýsovat relativně zajímavá skupina klientů, kteří by mohli nastartovat doposud v podstatě neexistující výstavbu nájemních bytů na komerčním principu. V případě spolupráce mezi obcí, jako vlastníkem pozemku, který by mohl být nabídnut v takovém případě za relativně výhodných podmínek, a investorem, resp. budoucím vlastníkem objektu, by platby mohly být ještě výrazně nižší.

Výstavba tohoto typu nájemních bytů je však možná pouze v lokalitách, kde je dostatek výše zmiňované klientely, tedy ve velkých a středních městech. Malá sídla se dál budou muset smířit s tím, že podobná zařízení budou realizována prostřednictvím obecního, krajského nebo státního rozpočtu a jejich počet bude nadále nízký a nedostačující.

 RNDr. Jiří Klíma  (ředitel úseku regionálního rozvoje a bydlení ÚRS PRAHA, a. s.)