Svaz českých a moravských bytových družstev

Dobře provedená rekonstrukce může znamenat úsporu třiceti až padesáti procent energie.

Jako rychlé a levné bydlení vznikaly v minulém století panelové domy. Zatímco západní Evropa od jejich výstavby upustila už zhruba v sedmdesátých letech, země komunistického bloku si v takovém typu výstavby libovaly prakticky až do pádu totalitních režimů.

       V Česku je v domech postavených takzvaně panelovou technologií asi 1 126 000 bytů, tedy asi třicet procent celého bytového fondu. Svůj domov v nich našla téměř třetina všech obyvatel země. První paneláky byly přitom v Praze postaveny už v roce 1956. Na zelených loukách tehdy vznikaly celé nové čtvrti a stavělo se až do roku 1990. Teď patří Česko k zemím s největším procentem panelákových sídlišť v Evropě. A mnoho z nich potřebuje nutně opravy. »Nejstarší domy jsou staré v rozmezí 50 až 60 let. Tomu odpovídá i jejich stav. Plánovaná životnost domů byla uváděna asi třicet až čtyřicet let,« potvrdil Ekonomu Martin Hanák ze Svazu českých a moravských bytových družstev (SČMBD).

Opravena je jen zhruba čtvrtina Mnoho domů je v současné době už dávno za hranicí, kdy se mělo s renovacemi začít. Odborníci ale tvrdí, že potíž není v životnosti hlavních železobetonových konstrukcí domů. Problémem jsou totiž takzvané konstrukce podružné – balkony, lodžie, výplně okenních otvorů, izolace, vnitřní rozvody a instalace, bytová jádra nebo například výtahy. »V tom jsou některé domy již za zenitem,« myslí si Hanák. Všechny nedostatky s sebou přinášejí vysoké provozní náklady, především na vytápění, snižuje se užitná hodnota stavby i bezpečnost.

            Některá města nebo družstva vlastníků se už do renovací pustila. Přesto zůstává ještě hodně paneláků, které jsou stále v původním stavu. Podle expertních odhadů SČMBD mohlo projít takzvanou první etapou regenerace – ta znamená zateplení pláště budovy, výměnu oken, rekonstrukce a zateplení střechy, výměnu vstupních portálů, rekonstrukce rozvodů ve společných částech bytů a v některých případech i výměnu či opravu výtahů – přibližně 250 až 300 tisíc bytů, nejvýš čtvrtina. Neopraveno zůstává asi 900 tisíc bytů. »Jakýsi “fyzický dluh”, tedy objem potřebných oprav, je odhadován na zhruba tři sta miliard korun,« dodal Martin Hanák.

            Jenže ne každé město nebo bytové družstvo na opravy má. Situace se často řeší úvěry, dotace dává i stát. Ještě v roce 2001, kdy Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) začínal s poskytováním dotací na rekonstrukce, neměla města o takovou formu podpory příliš zájem. »Tehdy jsme dávali tak 200 až 300 milionů korun ročně,« vzpomíná šéf SFRB Jan Wagner.

            Loni už fond poskytl na renovace sídlišť 4,3 miliardy korun. Ve srovnání s potřebnou částkou je to skoro zanedbatelná suma, ale lepší než nic. »Jsou to peníze na úrokové dotace v programu Panel. Podpořili jsme tím investice soukromých vlastníků v objemu zhruba patnácti miliard korun na rekonstrukce více než sta tisíc bytů,« říká Wagner.

            Vždy ale záleží na zájmu města nebo obyvatel domů. Právě teď například probíhají velké opravy na jednom z největších brněnských sídlišť – na Vinohradech. Do roku 2010 by mělo být zrenovováno celé. »Podobně v Brně-Kohoutovicích městská část dokončila opravy všech svých panelových domů už před několika lety, téměř celé je také opraveno například sídliště Štěpnice v Uherském Hradišti,« vzpomíná jednatel brněnské stavební firmy Ekonomservis Miloslav Koudela.

Zlatý důl?

Může se zdát, že pro stavební firmy jsou opravy paneláků zlatý důl. Jenže zájem o renovace se v jednotlivých regionech výrazně liší. Podle údajů svazu družstev bylo nejméně bytů v panelových domech v minulosti postaveno na Vysočině, naopak nejvíce se jich nachází v hlavním městě, které následují Moravskoslezský a Ústecký kraj. Právě odtud tedy logicky nejčastěji vychází poptávka po rekonstrukcích.

            »Největší zájem je teď z Ostravska a ze severních Čech – od Plzně po Most. Není to závislé na kupní síle toho regionu, ale podle toho, kdo ty domy vlastní,« vysvětluje Jiří Kudlič, obchodní ředitel stavební firmy RevitaG, která operuje na celém území Česka.

            V minulosti byty stavěly hlavně velké průmyslové podniky pro své zaměstnance. Brzy po »revoluci« se privatizovaly. Lidé měli tedy šanci si byt koupit a o svůj majetek se začali starat. Naopak tam, kde domy vlastní i nadále města, se s opravami hned tak nezačíná, protože na ně obce nemají peníze. Nejméně se z praxe Revity-G renovuje v jižních Čechách, na Vysočině nebo na Královéhradecku. »My teď ale zvažujeme, že právě v Budějovicích zřídíme dceřinou firmu, protože tam je velký zájem o výstavbu prefabrikovaných lodžií,« kontruje Miloslav Koudela.

            Avšak například Jiří Fait z plzeňské firmy Panelopa Ekonomu potvrdil, že letošní rok zatím žádný velký převis poptávky ze strany družstev nebo společenství vlastníků nezaznamenal. »Proti loňsku klesly dotace, takže zatím dobíhají renovace, které byly nasmlouvané už dříve. Zatím spíše zjišťujeme my, zda má někdo zájem,« popisuje Fait. Státní fond rozvoje bydlení totiž od vlády letos dostal přislíbeno »jen« 1,5 miliardy korun – zhruba třetinu toho, co loni –, a podporu tak poskytuje pouze v poloviční výši než v předchozích letech.

            Naproti tomu společnost Ekonomservis si na nezájem klientů stěžovat nemůže. »Myslím, že zájem nikdy nebyl tak velký jako letos a v minulém roce. Loni jsme zpracovali přes 350 cenových nabídek, letos jsme zatím na 170,« říká Miloslav Koudela. Ze zkušeností firmy RevitaG zase vyplývá, že hlavně na začátku roku lidé příliš o renovace zájem neměli, protože byly pozastavené dotace. »Teď je situace jiná. Zájem je obrovský, vyšší o desítky procent. Lidé si prostě uvědomují, že je nutné se o domy starat, že je to jejich majetek. A navíc se teď banky předhánějí v tom, kdo nabídne lepší úvěr,« zdůvodňuje růst zájmu Jiří Kudlič. Letos máte smůlu Odborníci předpokládají, že zájem bude i přes vyšší ceny dál přetrvávat. Nejen proto, že není stále opravena většina bytů v panelových domech, ale také kvůli tomu, že se na konci roku 2010 zřejmě zvýší daň z přidané hodnoty za opravy z devíti na devatenáct procent. To by znamenalo pro majitele domů podstatné zdražení.

            »Podle odhadů by podobný trend zateplování měl vydržet ještě tak sedm let,« myslí si Josef Zavrtal, výrobní ředitel brněnské firmy Kopřiva. »Naše firma už má například téměř plně obsazen zakázkami letošní rok, nové smlouvy uzavíráme už pouze na zahájení v tomto a dokončení v příštím roce. Když se někdo “probudí”, že chce akci zahájit a dokončit letos, má už smůlu,« přidává se Miloslav Koudela z Ekonomservisu.

            V současné době se ceny za kompletní rekonstrukci pohybují okolo deseti milionů korun, tedy v případě, že se jedná o dům o dvou vchodech. »U nás se ceny se pohybují tak od 1200 za metr, to se bavíme jen o zateplení. Když se přidávají nová okna či lodžie, tak je cena jiná,« říká Josef Zavrtal. Když se celková částka rozpočítá na jeden byt, může se cena vyšplhat zhruba na dvě stě až tři sta tisíc korun.

            Stavební firmy přiznávají, že ceny za renovace se postupně zvyšují hlavně kvůli rostoucím cenám materiálu. »Letos se několikrát zvýšila například cena železa, to znamená, že dodavatelé panelů navyšují stále ceny. A protože my garantujeme cenu při uzavření smlouvy, ceny tedy mají delší platnost, musíme v mnoha případech růst cen “unést” ve vlastních nákladech,«konstatuje Miloslav  Koudela. Úspora především Šéf Státního fondu rozvoje bydlení Jan Wagner říká, že ve vysloveně havarijním stavu je jen relativně malá část bytů. Rekonstrukcí lze prodloužit životnost paneláků o řadu desetiletí.

            »Když se provede v dostatečném rozsahu, mohou paneláky sloužit ještě hodně dlouho a poskytovat velmi dobrý standard bydlení odpovídající nejen dnešním, ale i budoucím požadavkům,« myslí si.

            Navíc velmi důležitým aspektem rekonstrukcí je úspora energií. Podle údajů fondu bydlení a svazu družstev přispívají úspěšně provedená opatření v panelových domech, například zateplení střechy a pláště, výměna oken či regulace topných systémů, k úsporám 30 až 50 procent.

            »Zákazníci nám říkají, že protopí o polovinu méně, někteří dokonce tvrdí, že si byt vytopí třeba jen stoupačkami,« potvrzuje Jiří Fait. Z celonárodní spotřeby se prý může v panelových domech a přestavbě tepelných sídlištních zdrojů ušetřit deset až patnáct procent, protože v bytových domech se spotřebovává až polovina veškeré vyrobené energie.

            Stavební firmy dávají na regenerace záruky zhruba na pět nebo šest let, dodavatelé materiálů – například výrobci zateplovacích systémů – tvrdí, že jejich životnost je dvacet i třicet a více let.

            Obavy z toho, že by panelové domy mohly dosloužit, nejsou podle odborníků na místě. »Nejsme ve Francii nebo v Německu, kde se sídliště aspoň z části bourají a nahrazují jiným typem výstavby. V našich podmínkách bude vždy reálnější domy regenerovat než je nahrazovat něčím novým, mnohonásobně dražším,« uzavírá Martin Hanák ze svazu družstev.