Svaz českých a moravských bytových družstev

Opravu SBD naplánovalo a podle zákona jednalo s vlastníky bytů o složení zálohy na tuto akci předem, protože dům ve fondu údržby nemá dostatek financí. Při jednání se ukázalo, že není zcela jasný způsob financování celé akce u individuálních vlastníků bytů. Ti se totiž dělí na dvě skupiny. Jedna skupina u bytu balkon má, druhá ne. Ta druhá samozřejmě odmítá na opravu balkonu jakkoli přispět. Kromě toho, že do fondu každá jednotka přispívá podle své obytné plochy a z takového zdroje je oprava společných částí financována, družstvo podle různých pramenů vlastníků jednotek také dokládá, že balkony jsou konstrukční součástí pláště domu, a tudíž na jejich opravě se musí podílet všechny jednotky v rozsahu výše vlastnických podílů připadajících na tyto jednotky. Jaký by tedy měl být postup financování v tomto případě? Jakou částí balkon tvoří součást pláště domu, a která část balkonu tuto součást rozhodně nemůže tvořit? Jak postupovat vůči těm, kteří, ač přehlasovaní, stejně požadovanou zálohu odmítnou zaplatit? Když už přistupujeme ke generální opravě balkonů, zdá se logické, že bude výhodné balkony v horních patrech opatřit nadstřešením, které by horní balkon zakrylo stejně, jako to činí balkon balkonu pod ním a tím ho chrání před deštěm a dalšími povětrnostními vlivy. Toto je ale něco, co původně na domě instalováno nebylo, a proto se otázka financování takového záměru zatím jeví jako naprosto neřešitelná. Vlastníci jednotek, které nejsou v horním patře, tvrdí, že zastřešení nepotřebují, a požadují, aby je uhradil ten vlastník jednotky, který v horním patře balkon má. Navíc vlastníci jednotek pro takové rozhodnutí požadují jednání podle § 11 odst. 5 zák. č. 65/2002 Sb., neboť tvrdí, že se jedná o podstatnou změnu domu. V takovém případě je požadován těžko dosažitelný souhlas 75 % vlastníků jednotek. Jaký je správný postup? -- (Z. H., Ústí nad Orlicí)

Balkony jsou v souladu s § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů (dále jen "zákon") společnou částí domu. Jejich plocha sepodle písm. i) zákona nezapočítává do podlahové plochy bytu rozhodné pro stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka bytu na společných částech domu. Zákon nestanoví, že jen určitá část balkonu je společnou částí domu, tedy ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek (bytů a nebytových prostor), a jiná část balkonu že by mohla být součástí jednotky - ve vlastnictví vlastníka jednotky.

Podle § 13 odst. 1 zákona se každý vlastník podílí na nákladech na správu domu, tedy i na opravách, částkou odpovídajícívýši jeho podílu, nedohodnou-li se vlastníci jednotek jinak.Jestliže k takové dohodě mezi družstvem a všemi ostatními vlastníky nedošlo, rozdělí se v daném případě náklady na opravy balkonu mezi všechny vlastníky jednotek bez ohledu na to, zda balkon mají nebo ne.

Jinak je tomu u členů-nájemců družstevních bytů. Na výši nájemného má vliv to, zda užívají byt s balkonem nebo bez něho. Plocha balkonu se totiž částecně (30 nebo 50 %) započítává do plochy bytu rozhodné pro stanovení nájemného. To znamená, že zatímco vlastník bytu bez balkonu přispěje na náklady na opravu balkonu v domě stejnou částkou jako vlastník stejně velkého bytu s balkonem, nájemce bytu s balkonem přispěje vyšší částkou než nájemce bytu bez balkonu.

Zastřešení balkonu je součástí hlavní svislé konstrukce, takže jde opět o společnou část domu, na jejímž pořízení se mají podílet vlastníci všech jednotek v domě. Podle § 11 odst. 5 zákona je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek k přijetí usnesení o změně stavby. Jde-li o stavební úpravy, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Zda zastřešení balkonu vůbec patří do některé z těchto kategorií (pokud ne, mohou o něm rozhodnout vlastníci na shromáždení prostou většinou), a do které, to by měl posoudit stavební úřad.

Ing. Lenka Haráková, ekonomické oddělení SČMBD
(Byt magazín, 2007/5)