Provádění stavebních úprav bytů nájemníky
Z judikatury. V souvislosti s konkrétním sporem mezi bývalým nájemníkem-členem družstva a družstvem, který skončil pravomocným rozsudkem odvolacího soudu, můžeme konstatovat tyto závěry:
Předmět sporu:
Bývalý nájemník-člen družstva v souvislosti s výměnou svého bytu, a tím zánikem dosavadního nájemního vztahu k bytu požadoval částku po pronajímateli-družstvu jako protihodnotu za provedené stavební úpravy bytu, spočívající ve stavební úpravě bytového jádra. Uvedené stavební úpravy byly provedeny se souhlasem vlastníka bytu, což je v souladu jak s § 694, tak § 667 občanského zákoníku. Pronajímatel se nezavázal k úhradě nákladů spojených s přestavbou bytu, přičemž zároveň existovalo usnesení členské schůze o tom, že každý nájemce - člen družstva si hradí veškeré úpravy a přestavby bytu sám.
Závěry soudů:
Oba soudy konstatovaly oprávněnost nároku bývalého družstevníka-nájemce na požadovanou úplatu, a to na základě ustanovení § 667 občanského zákoníku, které stanoví, že dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce po skončení nájmu požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Soud odmítl přenesení povinnosti k náhradě na zhodnocení věci na nového nájemce, protože se zhodnotila věc ve vlastnictví družstva. Zároveň odmítl výše zmíněné usnesení družstva s tím, že nikdo se nemůže předem vzdát práv, která teprve vzniknou v budoucnosti, což není přípustné; podle soudu tato analogie vyplývá z § 574 odst. 2 občanského zákoníku.
Důsledky:
Pokud by uvedené závěry potvrdil i Nejvyšší soud, kam se uvedený spor ještě v rámci podaného dovolání postoupí, mohlo by to mít pro bytová družstva velmi nepříznivé důsledky. Lze stále předpokládat, že Nejvyšší soud rozhodne tak, že zruší předmětná rozhodnutí soudů. Prostor vidíme zejména v použití § 3 odst. 1 zákona 40/1964 Sb., občanský zákoník, který stanovuje, že výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy, protože vyplacením protihodnoty dochází k poškození ostatních nájemníků v domě. Uplatnění této zásady by záleželo na posouzení konkrétní situace a postavení bytového družstva, kdy by se mohlo vzít v potaz, že občanský zákoník v ustanoveních o úhradě stavebních úprav nebral v úvahu např. specifické postavení bytových družstev jako pronajímatelů, a ani vývoj bytového družstevnictví v průběhu 90 let, kdy mnohá družstva mají ze zákona povinnost bezplatných převodů na své členy, apod. Pochybnosti máme rovněž o závěru soudů, že výše citované usnesení členské schůze družstva způsobuje vzdání se předem svých práv. Naše pochybnosti byly akceptovány i při konzultacích v rámci legislativní rady vlády.
Při posuzování obdobných případů v právní teorii se lze setkat s konstatováním, že právy, kterých se nelze ve smyslu § 574 odst. 1 občanského zákoníku vdát, se rozumějí práva, která v době, kdy je dohoda uzavírána, neexistují, nebo existují, ale smluvní strany o nich nevědí, anebo existují, smluvní strany o nich vědí, ale jsou to práva do té míry nejasná či neohraničená, že nemohou vystupovat jako práva ve vlastním slova smyslu. Nájemce by se tedy mohl vzdát požadavku na zaplacení protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota věci v důsledku jím vynaložených nákladů, jestliže by se tak stalo až po skončení nájemního vztahu a nájemci by byla známa výše této protihodnoty.
Za stávajícího stavu lze doporučit bytovým družstvům, obzvlášť těm s povinností bezplatných převodů, aby nedávaly souhlas nájemníkům se stavebními úpravami, i když je zřejmé, že takové řešení se nejeví jako příliš optimální.
V úvahu přichází možnost financování úprav v bytě dalším členským vkladem. Tento zdroj lze však použít jen v případě, že úpravy mají charakter technického zhodnocení (modernizace nebo rekonstrukce - viz vymezení v § 33 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů) nikoliv opravy. Družstvo jako vlastník domu, resp. bytu musí zvýšit jeho účetní hodnotu a zároveň zdroje této hodnoty - konkrétně základní kapitál, a to v souhrnné částce na příslušném účtu i v analytickém evidenci (na členské kartě).
Další členský vklad může mít podobu peněžitého vkladu - nájemce - člen družstva složí na účet družstva příslušnou částku a výdaje bude financovat družstvo (tento postup nevyžaduje zvláštní úpravu ve stanovách, pouze musejí upravovat možnost upsání dalšího členského vkladu členovi - nájemci bytu na financování modernizace nebo rekonstrukce prováděné v jím užívaném bytě). V případě, že stavební úpravy bude financovat přímo nájemce bytu, jednalo by se o nepeněžitý vklad do družstva. Možnost upsání nepeněžitého vkladu a způsob jeho ocenění musejí obsahovat stanovy.
Financování technického zhodnocení bytu členským vkladem má pro družstvo význam nejen z hlediska otázky následného vypořádání s příslušným nájemcem bytu, ale též z pohledu daňového. Pokud by totiž nedošlo současně se zhodnocením majetku družstva financovaným nájemcem ke zvýšení majetkové účasti tohoto nájemce - člena v družstvu, mohlo by se na věc pohlížet jako na nepeněžní příjem družstva, který podléhá dani z příjmů právnických osob.
Objevil se i názor, řešit uvedené záležitosti uzavřením majetkoprávní smlouvy a v ní vázat souhlas pronajímatele na souhlas nájemce, že ani v případě, že si vynaložené náklady tzv. neodbydlí podle ukazatelů životnosti, nebude požadovat úhradu nákladů, které činí ve smlouvě konkrétně uvedenou částku. Není však jasné, jak by se, s ohledem na předmětný rozsudek, na uvedenou smlouvu díval soud.
O závěrech Nejvyššího soudu v uvedeném sporu vás budeme dále informovat.
Bývalý nájemník-člen družstva v souvislosti s výměnou svého bytu, a tím zánikem dosavadního nájemního vztahu k bytu požadoval částku po pronajímateli-družstvu jako protihodnotu za provedené stavební úpravy bytu, spočívající ve stavební úpravě bytového jádra. Uvedené stavební úpravy byly provedeny se souhlasem vlastníka bytu, což je v souladu jak s § 694, tak § 667 občanského zákoníku. Pronajímatel se nezavázal k úhradě nákladů spojených s přestavbou bytu, přičemž zároveň existovalo usnesení členské schůze o tom, že každý nájemce - člen družstva si hradí veškeré úpravy a přestavby bytu sám.
Závěry soudů:
Oba soudy konstatovaly oprávněnost nároku bývalého družstevníka-nájemce na požadovanou úplatu, a to na základě ustanovení § 667 občanského zákoníku, které stanoví, že dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce po skončení nájmu požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Soud odmítl přenesení povinnosti k náhradě na zhodnocení věci na nového nájemce, protože se zhodnotila věc ve vlastnictví družstva. Zároveň odmítl výše zmíněné usnesení družstva s tím, že nikdo se nemůže předem vzdát práv, která teprve vzniknou v budoucnosti, což není přípustné; podle soudu tato analogie vyplývá z § 574 odst. 2 občanského zákoníku.
Důsledky:
Pokud by uvedené závěry potvrdil i Nejvyšší soud, kam se uvedený spor ještě v rámci podaného dovolání postoupí, mohlo by to mít pro bytová družstva velmi nepříznivé důsledky. Lze stále předpokládat, že Nejvyšší soud rozhodne tak, že zruší předmětná rozhodnutí soudů. Prostor vidíme zejména v použití § 3 odst. 1 zákona 40/1964 Sb., občanský zákoník, který stanovuje, že výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy, protože vyplacením protihodnoty dochází k poškození ostatních nájemníků v domě. Uplatnění této zásady by záleželo na posouzení konkrétní situace a postavení bytového družstva, kdy by se mohlo vzít v potaz, že občanský zákoník v ustanoveních o úhradě stavebních úprav nebral v úvahu např. specifické postavení bytových družstev jako pronajímatelů, a ani vývoj bytového družstevnictví v průběhu 90 let, kdy mnohá družstva mají ze zákona povinnost bezplatných převodů na své členy, apod. Pochybnosti máme rovněž o závěru soudů, že výše citované usnesení členské schůze družstva způsobuje vzdání se předem svých práv. Naše pochybnosti byly akceptovány i při konzultacích v rámci legislativní rady vlády.
Při posuzování obdobných případů v právní teorii se lze setkat s konstatováním, že právy, kterých se nelze ve smyslu § 574 odst. 1 občanského zákoníku vdát, se rozumějí práva, která v době, kdy je dohoda uzavírána, neexistují, nebo existují, ale smluvní strany o nich nevědí, anebo existují, smluvní strany o nich vědí, ale jsou to práva do té míry nejasná či neohraničená, že nemohou vystupovat jako práva ve vlastním slova smyslu. Nájemce by se tedy mohl vzdát požadavku na zaplacení protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota věci v důsledku jím vynaložených nákladů, jestliže by se tak stalo až po skončení nájemního vztahu a nájemci by byla známa výše této protihodnoty.
Za stávajícího stavu lze doporučit bytovým družstvům, obzvlášť těm s povinností bezplatných převodů, aby nedávaly souhlas nájemníkům se stavebními úpravami, i když je zřejmé, že takové řešení se nejeví jako příliš optimální.
V úvahu přichází možnost financování úprav v bytě dalším členským vkladem. Tento zdroj lze však použít jen v případě, že úpravy mají charakter technického zhodnocení (modernizace nebo rekonstrukce - viz vymezení v § 33 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů) nikoliv opravy. Družstvo jako vlastník domu, resp. bytu musí zvýšit jeho účetní hodnotu a zároveň zdroje této hodnoty - konkrétně základní kapitál, a to v souhrnné částce na příslušném účtu i v analytickém evidenci (na členské kartě).
Další členský vklad může mít podobu peněžitého vkladu - nájemce - člen družstva složí na účet družstva příslušnou částku a výdaje bude financovat družstvo (tento postup nevyžaduje zvláštní úpravu ve stanovách, pouze musejí upravovat možnost upsání dalšího členského vkladu členovi - nájemci bytu na financování modernizace nebo rekonstrukce prováděné v jím užívaném bytě). V případě, že stavební úpravy bude financovat přímo nájemce bytu, jednalo by se o nepeněžitý vklad do družstva. Možnost upsání nepeněžitého vkladu a způsob jeho ocenění musejí obsahovat stanovy.
Financování technického zhodnocení bytu členským vkladem má pro družstvo význam nejen z hlediska otázky následného vypořádání s příslušným nájemcem bytu, ale též z pohledu daňového. Pokud by totiž nedošlo současně se zhodnocením majetku družstva financovaným nájemcem ke zvýšení majetkové účasti tohoto nájemce - člena v družstvu, mohlo by se na věc pohlížet jako na nepeněžní příjem družstva, který podléhá dani z příjmů právnických osob.
Objevil se i názor, řešit uvedené záležitosti uzavřením majetkoprávní smlouvy a v ní vázat souhlas pronajímatele na souhlas nájemce, že ani v případě, že si vynaložené náklady tzv. neodbydlí podle ukazatelů životnosti, nebude požadovat úhradu nákladů, které činí ve smlouvě konkrétně uvedenou částku. Není však jasné, jak by se, s ohledem na předmětný rozsudek, na uvedenou smlouvu díval soud.
O závěrech Nejvyššího soudu v uvedeném sporu vás budeme dále informovat.
