Stanovisko SČMBD: bezplatný převod bytů do vlastnictví členů družstev
Ve čtvrtek 23. března odvysílala televize NOVA v pořadu „Občanské judo“ reportáž, která se týkala problematiky bezplatnosti převodů bytů do vlastnictví členů družstev. Protože se ale v reportáži objevily závěry, s nimiž náš svaz nesouhlasí, nabízíme Vám stanovisku legislativně-právního odboru SČMBD.
Především je třeba říci, že bezplatnost převodu stanovená v § 24 zákona č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, ve znění
pozdějších předpisů, se týká zákonem stanovených podmínek pro převody, kdy navíc bezplatnost je modifikována v odst.5.
V něm je stanoveno, že součástí smlouvy o převodu bytu je závazek nabyvatele uhradit družstvu částku, která odpovídá
nesplaceným úvěrům s příslušenstvím poskytnutým družstvu připadajícím na převáděný byt, takže ani v tomto smyslu nelze
mluvit o bezplatnosti. Tato bezplatnost je bytovými družstva zcela akceptována a neznáme jediný případ, že by bytové
družstvo realizovalo převod bytu za jiných, než takto v zákoně stanovených podmínek - a to ani za situace, kdy k
převodu dochází nejen na základě výzvy uplatněné podle § 23 Odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, tedy ze zákona, ale na
základě rozhodnutí nejvyššího orgánu družstva, tedy orgánu kompetentního rozhodovat o nakládání se svým majetkem.
S převodem bytu je ale spojeno mnoho administrativních úkonů (např. vypracování prohlášení vlastníka, smluv o převodu do vlastnictví, vypracování všech půdorysů, popř. schémat podlaží určujících polohu bytu a společných částí domu atd.). Ty jsou nutně spojeny s finančními náklady, bez ohledu na to, jestli tyto úkony provádí družstvo samo nebo je zadá advokátovi či realitní kanceláři. Družstva zpravidla postupují tak, že předmětné náklady požadují od těch členů, v jejichž prospěch jsou vynakládány. Je zajímavé, že např. při výměně bytu družstva požadují rovněž určitý poplatek (v souvislosti se změnou v evidenci družstva, vypracováním nové nájemní smlouvy atd.), podobně jako při udělení souhlasu se smlouvou o podnájmu, a nikdo se nad tím nepozastavuje. Je to bráno za samozřejmost. Přitom náklady spojené s převodem bytu jsou nesrovnatelně vyšší a úhrada těchto nákladů je zdrojem neustálých polemik.
Jsme proto rozhodně toho názoru, že pokud družstvo požaduje od svých členů náhradu ekonomicky odůvodněných nákladů spojených s převodem bytu, není to v rozporu s uvedeným zákonem a odpovídá to základním principům družstevního hospodaření. Neshledáváme totiž žádný důvod, proč by náklady spojené s převáděním bytu měli nést i ti členové družstva, kteří o převod bytu nemají zájem.
Ve svém důsledku by to nutně vedlo k tomu, že by družstvo muselo všem zvednout poplatky na správu, přestože zejména tzv. malá družstva žádnými jinými finančními prostředky nedisponují.
Bytové družstvo je podle obchodního zákoníku společenstvím osob, jimiž jsou v tomto případě fyzické osoby – členové družstva, a není tedy ani jako právnická osoba samostatnou, na svých členech funkčně a finančně nezávislou institucí. Protože domy a byty, které družstvo vlastní, postavilo s finanční a úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, je jeho příjem, kterým je nájemné z bytů placené členy družstva, regulován (naposledy vyhl. MF ČR č.85/1997 Sb.). Ta stanoví věcně usměrňované nájemné jak co do jednotlivých položek, tak do způsobu výpočtu jejich výše, způsobu a předem určeného účelu použití takto získaných finančních prostředků pro průběžné zajištění provozu a úhradu služeb s užívání bytů spojených.
Jedinými finančními prostředky, které relativně zůstávají na účtu družstva, jsou účelově určené dlouhodobé rezervy na údržbu a opravy domů, které nelze k jinému účelu použít. Každý dům má své účty, příjmy a výdaje zcela samostatné a na ostatních nezávislé. Členové bytového družstva jsou jedinými vlastníky, resp. spoluvlastníky družstva, celého jeho majetku, tedy domů i bytů, a každá majetková dispozice a každý finanční náklad se proto dotýká přímo a bezprostředně každého člena jako fyzické osoby.
Považujeme proto za správné a spravedlivé, aby příslušný orgán družstva (zpravidla nejvyšší orgán, tj. členská schůze nebo shromáždění delegátů) rozhodl v rámci pravomoci dané obchodním zákoníkem o způsobu úhrady nákladů spojených s převodem bytu. Podle našich zkušeností obvykle rozhodl tak, že předmětné náklady jsou povinni hradit pouze ti, kteří o převod projevili individuálně zájem.
V této souvislosti připomínáme, že s tímto přístupem k problematice se ztotožnil i zpracovatel návrhu nového zákona o vlastnictví bytů (MMR). Tento návrh totiž zapracoval do zákona, který byl předložen Poslanecké sněmovně a schválen v únoru 2006 v tzv. prvém čtení. Tento návrh zákona obsahuje v § 55 odst.2 větu, že družstvo je oprávněno požadovat na nabyvateli a nabyvatel je povinen uhradit odůvodněné náklady spojené s převodem vlastnictví jednotky, jejichž výši zpravidla určuje členská schůze družstva, když důvodem bylo právě ukončení diskusí na toto téma.
Pokud jde výslovně o náklady spojené s vypracováním prohlášení vlastníka, zastává legislativně-právní komise SČMBD názor, že na těchto nákladech by se měli podílet všichni ti v domě, kteří podali výzvu k převedení bytu do jejich vlastnictví podle § 23 odst.2 zákona o vlastnictví bytů, popř. jiným způsobem projevili vůli směřující k převodu bytu, přičemž družstvo je povinno převod následně akceptovat.
Samozřejmě, že jednotlivá bytová družstva mohou ve svých vnitřních předpisech přijmout i jiné způsoby hrazení nákladů spojených jak s vypracováním prohlášení vlastníka, tak s převodem bytů do vlastnictví členů družstev.
Pro úplnost dodáváme, že obecný názor prezentovaný ve výše uvedeném pořadu, že družstvo nemá právo požadovat úhradu nákladů při realizaci převodů bytů do vlastnictví členů družstva, se opírá o dovolací rozsudek Nejvyššího soudu ČR č.j.30 Cdo 1068/2000, který se však týká otázky povinnosti družstva vypracovat prohlášení vlastníka jako nutný předpoklad pro převody bytů. A pokud se soud I. stupně zmínil v odůvodnění (nikoli ve výroku) o hrazení nákladů, týkalo se toto vyjádření pouze nákladů spojených s vyhotovením prohlášení vlastníka.
Toto stanovisko vydáváme proto, aby naši členové měli argumenty pro objasnění svého postupu v předmětné věci při event. diskusi na toto téma.
JUDr. Jiří Zatočil
ředitel legislativně-právního odboru SČMBD
S převodem bytu je ale spojeno mnoho administrativních úkonů (např. vypracování prohlášení vlastníka, smluv o převodu do vlastnictví, vypracování všech půdorysů, popř. schémat podlaží určujících polohu bytu a společných částí domu atd.). Ty jsou nutně spojeny s finančními náklady, bez ohledu na to, jestli tyto úkony provádí družstvo samo nebo je zadá advokátovi či realitní kanceláři. Družstva zpravidla postupují tak, že předmětné náklady požadují od těch členů, v jejichž prospěch jsou vynakládány. Je zajímavé, že např. při výměně bytu družstva požadují rovněž určitý poplatek (v souvislosti se změnou v evidenci družstva, vypracováním nové nájemní smlouvy atd.), podobně jako při udělení souhlasu se smlouvou o podnájmu, a nikdo se nad tím nepozastavuje. Je to bráno za samozřejmost. Přitom náklady spojené s převodem bytu jsou nesrovnatelně vyšší a úhrada těchto nákladů je zdrojem neustálých polemik.
Jsme proto rozhodně toho názoru, že pokud družstvo požaduje od svých členů náhradu ekonomicky odůvodněných nákladů spojených s převodem bytu, není to v rozporu s uvedeným zákonem a odpovídá to základním principům družstevního hospodaření. Neshledáváme totiž žádný důvod, proč by náklady spojené s převáděním bytu měli nést i ti členové družstva, kteří o převod bytu nemají zájem.
Ve svém důsledku by to nutně vedlo k tomu, že by družstvo muselo všem zvednout poplatky na správu, přestože zejména tzv. malá družstva žádnými jinými finančními prostředky nedisponují.
Bytové družstvo je podle obchodního zákoníku společenstvím osob, jimiž jsou v tomto případě fyzické osoby – členové družstva, a není tedy ani jako právnická osoba samostatnou, na svých členech funkčně a finančně nezávislou institucí. Protože domy a byty, které družstvo vlastní, postavilo s finanční a úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, je jeho příjem, kterým je nájemné z bytů placené členy družstva, regulován (naposledy vyhl. MF ČR č.85/1997 Sb.). Ta stanoví věcně usměrňované nájemné jak co do jednotlivých položek, tak do způsobu výpočtu jejich výše, způsobu a předem určeného účelu použití takto získaných finančních prostředků pro průběžné zajištění provozu a úhradu služeb s užívání bytů spojených.
Jedinými finančními prostředky, které relativně zůstávají na účtu družstva, jsou účelově určené dlouhodobé rezervy na údržbu a opravy domů, které nelze k jinému účelu použít. Každý dům má své účty, příjmy a výdaje zcela samostatné a na ostatních nezávislé. Členové bytového družstva jsou jedinými vlastníky, resp. spoluvlastníky družstva, celého jeho majetku, tedy domů i bytů, a každá majetková dispozice a každý finanční náklad se proto dotýká přímo a bezprostředně každého člena jako fyzické osoby.
Považujeme proto za správné a spravedlivé, aby příslušný orgán družstva (zpravidla nejvyšší orgán, tj. členská schůze nebo shromáždění delegátů) rozhodl v rámci pravomoci dané obchodním zákoníkem o způsobu úhrady nákladů spojených s převodem bytu. Podle našich zkušeností obvykle rozhodl tak, že předmětné náklady jsou povinni hradit pouze ti, kteří o převod projevili individuálně zájem.
V této souvislosti připomínáme, že s tímto přístupem k problematice se ztotožnil i zpracovatel návrhu nového zákona o vlastnictví bytů (MMR). Tento návrh totiž zapracoval do zákona, který byl předložen Poslanecké sněmovně a schválen v únoru 2006 v tzv. prvém čtení. Tento návrh zákona obsahuje v § 55 odst.2 větu, že družstvo je oprávněno požadovat na nabyvateli a nabyvatel je povinen uhradit odůvodněné náklady spojené s převodem vlastnictví jednotky, jejichž výši zpravidla určuje členská schůze družstva, když důvodem bylo právě ukončení diskusí na toto téma.
Pokud jde výslovně o náklady spojené s vypracováním prohlášení vlastníka, zastává legislativně-právní komise SČMBD názor, že na těchto nákladech by se měli podílet všichni ti v domě, kteří podali výzvu k převedení bytu do jejich vlastnictví podle § 23 odst.2 zákona o vlastnictví bytů, popř. jiným způsobem projevili vůli směřující k převodu bytu, přičemž družstvo je povinno převod následně akceptovat.
Samozřejmě, že jednotlivá bytová družstva mohou ve svých vnitřních předpisech přijmout i jiné způsoby hrazení nákladů spojených jak s vypracováním prohlášení vlastníka, tak s převodem bytů do vlastnictví členů družstev.
Pro úplnost dodáváme, že obecný názor prezentovaný ve výše uvedeném pořadu, že družstvo nemá právo požadovat úhradu nákladů při realizaci převodů bytů do vlastnictví členů družstva, se opírá o dovolací rozsudek Nejvyššího soudu ČR č.j.30 Cdo 1068/2000, který se však týká otázky povinnosti družstva vypracovat prohlášení vlastníka jako nutný předpoklad pro převody bytů. A pokud se soud I. stupně zmínil v odůvodnění (nikoli ve výroku) o hrazení nákladů, týkalo se toto vyjádření pouze nákladů spojených s vyhotovením prohlášení vlastníka.
Toto stanovisko vydáváme proto, aby naši členové měli argumenty pro objasnění svého postupu v předmětné věci při event. diskusi na toto téma.
JUDr. Jiří Zatočil
ředitel legislativně-právního odboru SČMBD
